奶茶妹妹的房子为什么不好卖

来源:叁里河 2018-12-07 08:26

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章泽天卖房其实是旧闻,去年六月份的时候澳洲新闻网上就有这套公寓估价 1800 万澳元出售的消息。

28 A/171 Gloucester Street, Sydney NSW 2000 是这套豪华公寓的地址。这栋物业里不缺中国富豪,创下单位内最高售价记录的另一套名为 Sulman 的顶层复式,就在 2013 年以 1700 万澳元的价格被舟基集团创始人黄善年买下。

而在章泽天入住之前的 2015 年 3 月,可以俯瞰海德公园的 Archibald 公寓也被中国买家以 1050 万澳元拿下。刘晓庆据说也在这里有一套房子。

刘强东以妻子的名字购入豪宅时付出的价格是 1620 万澳元,是当年悉尼公寓售价记录。如果这个价格不是全包费用的话,那么加上海外人士置业税和印花税以及其它杂费,总费用可能在 1750 万左右。

随后,在去年六月这套房子被以 1800 万澳元的价格出售,还被网友赞过两年收益 10% 多是理财有方。事实上,2017 年第二季度时澳洲全国房价增速已经进入快速滑坡期,今年开始更是从涨转跌。即使当时趁整体房市仍然乐观,按照税前 1620 万价格来算,以挂牌价 1800 万成交也就能算是勉强保本。

今年四月时,章泽天的公寓再次被报道降价重新进入市场,价格调低后其代理接受 1500 万澳元~1600 万澳元之间的报价。根据去年五月宣布的外国投资者房产法,200 万澳元以上房产需要缴纳 12.5% 的税。

去年七月,新南威尔士州进行税改之后,海外投资卖家额外印花税翻倍来到 8%,总印花税达到了 12%。即使以两年前的价格接盘,国内土豪也要付出比当年多出近一倍的印花税。

自从进入近十年的上涨周期以来,澳洲房产就成为全球投资热点之一,根据澳大利亚外国投资委员会 2015-2016 年审查报告,房地产行业以 1221 亿澳元位居所有行业之首。

但过热的投资很快抬高了房价,使本土居民心生不满。

为了提高房价对本土的可负担性,澳大利亚收紧了以往的宽松政策,出台了一些了针对外资投资的新条款。在房地产投资中,就有通过签证类型限制外国人购买房产的类型和数量、额外收取外资申请费和收取额外印花税等。

例如,持有 12 个月以上居留时间临时签证的外国人,只能购买用以自主的二手房,签证到期后需在三个月内出售;无签证或者合法居留时间小于 12 个月的外国人,只需购买新房或者空地。签证政策虽然不是新的,但以往执行不严造成了外国违法购买房产的现象。从 2016 年开始澳洲政府从严执行,将更多非法购买的外国人资产进行强制出售,严打外资违法投资房地产。

而在 2015 年开始,新南威尔士和维多利亚州这样最受外资喜爱的投资目的地,也陆续推出针对外国人购买投资住房的的额外印花税。2016 年 6 月 21 日开始,新州向外国人额外征收 4% 印花税;同年 7 月 1 日开始,维州增收 7%;昆士兰后来也规定多收3%。同时,额外的土地附加税也加入到针对外籍人士的税收大礼包里来。

成本上升和政策收紧立竿见影,除了房价在过去一年经历大幅下跌之外,外国房地产投资金额和数量也有下降。根据澳洲新闻网引用的数据,外国人购买住宅房产的数量从 2016 年的 40149 件下降到 2017 年 6 月的 13198 件,“无论是在价值上还是数量上,都是任何投资部门中下降最多的”。其中中美两大投资来源国的总额,分别比前一年下降了 84 亿元和 45 亿元。

一边是房价下跌,一边是买卖双方的税务成本都在上升,对于奶茶妹妹来说这笔投资早点脱手才是硬道理,婚姻危机和财务危机都是不负责的瞎猜罢了。

从今年第二季度开始,澳洲整体房价开始了负增长,其中悉尼、布里斯班和墨尔本这几个华人和海外投资者集中的首府城市首当其冲,悉尼则在跌幅上傲视全国。

根据数据统计公司 CoreLogic 上个月发布的数据,澳大利亚全国房价截止到十月的年同比跌幅为 3.5%。

悉尼全市,截止到 11 月 30 日的年同比跌幅则为 8.06%,比上月下跌 1.43%。其中受普通投资者欢迎的独栋房屋贬值最严重,年同比跌幅和月同比跌幅分别为 9.19% 和 1.66%,是近三十年最大跌幅。目前,悉尼房价中位数约为 82 万澳元,墨尔本为 66 万澳元。

对于华人买家来说,外汇管制和澳洲对海外投资人的政策收紧造成了一定影响。问卷数据显示,今年第二季度海外买家在澳洲新房市场的份额从 Q1 的 10.9% 下降到 9.6%;二手房市场份额则从 Q1 的 5.7% 下降到 4.8%。

作为澳洲投资房产的主要买家,华人对该国海外投资的减少起了很大作用。一个悉尼的房地产开发商就对澳洲媒体抱怨,中国买家和靠中国国内资金输血的在澳华人组成了他们的一半客群,现在客户减少,手头的项目不是空置就是撤下市场。

“今年的市场被拉了手刹。”

疲软的买家和下行的市场让从业者慌了手脚,上面这个悉尼的开发商从卖房子转成了租房子。也有人选择加大营销推广,刺激消费。地产研究机构 SQM Research 的数据显示,今年十一月份,悉尼及墨尔本两地的房产广告分别同比增加了约 20% 和 32%。

其背后原因是新房上市推动存量房增加。SQM 发现截止到上个月,全国上市存量房数量同比上升了 8%,进一步导致市场低迷。RealEstate 的数据显示,悉尼在十月底最后一周 796 场房产拍卖中,实际清盘率延续五个星期不超半的水平,低于 45%,两年前这个数字是 80%。

房价下跌使业主担心,一份银行调查报告称,超过六成在过去三年内购入自住房的业主担心自己的物业会贬值,房价低于房贷而变成负资产,又有近一半人后悔在高点站岗。

牛市进入尾声,泡沫破裂经过一年多的下跌之后,澳洲华人在房产投资上出现了分歧。多空二军在网上华人社区里频繁交锋,有点像目前国内的情况。

“刚需”自住该买就买是共识,空多大军主要在投资战场上唇枪舌战。看多的认为 “媒体小题大作”,“家庭储蓄率跌到 2.5%,都拿钱出来支持经济了”。虽然投资不是好时候,但是手上房子会跌肯定媒体在危言耸听,给出的数据 “不科学”,“这次的基本面大大不同,不能信数据”。

而看空的人则觉得在贷款被严管、房价泡沫破裂、GDP 不如预期以及未来限制移民等对房地产有负面作用的因素影响下,应该持保守态,“可以负担自住房考虑购买,公寓不能考虑”,但是抄底的话就要 “担心被底抄了”。

对于国内想要在悉尼投资的人来说,在市场下行的情况下,坑也多了起来。除了澳洲本地华人也要面对价值判断之外,境外投资者还应付政策风险、信息不平衡甚至中介可信度这样的问题。

今年八月份,澳洲期房代理公司中国分部澳信投资资金链断裂,公司倒闭之后导致数千万澳元定金及结算款亏空,部分中国投资者“首付金亏损 200 万澳元”。

而在另外的案例中,不乏房产与描述不符的现象,“到了之后发现是在犯罪高发的穷人区”;或者中介卖了房子之后不履行包租的协议, “好不容易租出去之后,我的银行账户一分钱也没见进来过”。

澳新银行的分析师称,澳洲房价下跌将延续至 2020 年,明年全国房价跌幅为 2%。在澳洲内部,除了悉尼、墨尔本和布里斯班等首府大都会,部分地区却有小幅上涨。其中涨幅最高的霍巴顿年同比涨幅达到了 9.34%,说明投资机会仍然存在。

然而,房子宜住不宜炒的道理已经被证明过好几次了。

对于有钱人来说,撒钱买豪宅可以保值甚至赚钱,即使小亏也无伤大雅。而对于普通人来说,一套房子可能就是一生的积蓄,行情向好时大家都好,行情差的时候富人亏掉一点钱,穷人肯能就要亏掉十几年了。

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